גרירת משכנתא זו למעשה, העברת שעבוד שרובץ על נכס אחד לנכס אחר.
החלטתם לעבור דירה, ועדיין קיימת משכנתא על דירתכם הנוכחית. כאשר תמכרו את הדירה ותרכשו דירה אחרת, יהיה עליכם להחליט אם לכסות את המשכנתא על הנכס הנמכר ולקחת משכנתא חדשה על הנכס הנרכש, או לגרור את המשכנתא הנוכחית מהנכס הנמכר לנכס הנרכש.
על מנת לאשר את גרירת המשכנתא, הבנק יבקש לברר שערך הנכס הנרכש שישועבד לטובתו לא פוחת מערך הנכס ממנו הוא מסיר את השעבוד. הוא יבצע בדיקות לגבי הנכס, כפי שמבצע בדיקות במשכנתא חדשה, לרבות הערכה שמאית של שווי הנכס החדש.
מה קורה במקרה שאתם מעוניינים לגרור משכנתא, אך טרם רכשתם דירה חדשה?
במקרה כזה הבנק יעביר את השעבוד מהנכס הנרכש לפיקדון / ערבות בנקאית שיקים לכם בגובה המשכנתא בתוספת 5%-10%. ברגע שתרכשו נכס חדש, יעביר הבנק את השעבוד לנכס הנרכש. בזמן הזה, תמשיכו לשלם את החזרי המשכנתא מידי חודש.
כיצד נחליט מה עדיף – לגרור את המשכנתא הקיימת או לקחת משכנתא חדשה?
- אם התנאים של המשכנתא הקיימת טובים מהתנאים שתוכלו לקבל בלקיחת משכנתא חדשה, כדאי לשקול גרירת משכנתא. ניתן לבחון את הכדאיות בעזרת יועץ משכנתאות. ניתן, כמובן, לבחון אופציה של משכנתא חדשה ולקבל החלטה לאחר שמשווים בין שתי האלטרנטיבות.
- גרירת משכנתא מחייבת אותנו להישאר בבנק בו המשכנתא מתקיימת. לא ניתן להעביר את המשכנתא הקיימת בין בנקים. לכן מומלץ לבחון, אם השארת המשכנתא בבנק הנוכחי, לא מונעת קבלת תנאים טובים יותר בבנק אחר.
- גרירת משכנתא משנה את הבטוחה (הנכס המשועבד) אך למעט שינוי זה למעשה גוררת את כל תנאי המשכנתא כפי שהם – הסכומים, התקופות, המסלולים, הריביות וההחזר החודשי. לעיתים, אנו מעוניינים לגרור משכנתא ולקחת תוספת למשכנתא. במקרה כזה, צריך לקחת בחשבון את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא הקיימת, ואם תוספת להחזר החודשי הקיים היא בכלל אפשרית מבחינת היחס ויכולת ההחזר. מה גם שהבנק ככל הנראה לא יתאמץ לתת תנאים טובים על התוספת, היות שאנחנו לא יכולים להכניס בנק נוסף לתהליך המשא ומתן.
- בתהליך גרירת משכנתא יש לשים לב ללוחות הזמנים ולביורוקרטיה הנדרשת, שכן עומדות על הפרק שתי פעולות – מכירת נכס ורכישת נכס ויש לבצע את התיאומים הנדרשים.
- אם ישנו שינוי במצבכם – שינוי בהכנסותיכם, בהתחייבויות שלכם, במצבכם הרפואי או כל שינוי שעלול לפגוע ביכולתכם לקבל משכנתא חדשה – עדיף לגרור את המשכנתא הקיימת.
- במקרה שטרם רכשתם נכס חדש – שימו לב שתדרשו להעביר כסף לפיקדון / ערבות בנקאית בסך 5%-10% מסכום המשכנתא. שקלו היטב אם יש ברשותכם את הסכום הנדרש לתקופת הביניים. אציין שוב שבתקופה זו תדרשו להמשיך לשלם לבנק את ההחזרים החודשיים.
- לרוב, הבנק יאשר גרירת משכנתא כשערך הנכס הנרכש גבוה מערך הנכס הנמכר. גם במקרים גבוליים, ככל הנראה הבנק יסרב לגרירה.
- יש לבחון אם חל שינוי בשיעור המימון, כדי להבין אם ניתן להיטיב את התנאים במשכנתא חדשה.
- לרוב, הבנק יאשר גרירת נכס המיועד לדיור לנכס אחר המיועד לדיור בלבד.
- גם גרירת משכנתא מצריכה קבלת אישור עקרוני. הקפידו לקבל אישור מבעוד מועד.
- בגרירת הלוואת זכאות ישנן התניות נוספות בכפוף להנחיות משרד השיכון והבינוי.
אם כן, גם כשמדובר בגרירת משכנתא, ישנם שיקולים רבים שיש להביא בחשבון ומומלץ לעשות זאת בליווי מקצועי.