כיצד תבצעו משא ומתן יעיל מול הבנקים?
ניהול משא ומתן חכם, יביא אתכם לעמדה טובה מול הבנקים ולחיסכון משמעותי.
ראשית, מומלץ להגיע מאורגנים. להבין היטב מה נכון לכם לבקש ואיך אתם ממוצבים בעיני הבנקים.
יש להיערך טרם הפניה לבנקים, להבין כמה הון עצמי עומד לרשותכם ומהו שיעור המימון שאתם צריכים. מומלץ לקבל מראש הערכת שמאי לשווי הנכס (בעיקר אם אתם מתקרבים לקצה מדרגת מימון).
כדאי לדעת מראש מהו דירוג האשראי שלכם ואם יש איזשהו מכשול שעלול לצוץ בתהליך. עדיף להיות ערוכים ולדעת לספק הסברים רלוונטיים. בנוסף, מומלץ לדעת את מצבו המשפטי והרישומי של הנכס נשוא העסקה. ישנן עסקאות שלא כל בנק ירצה לקבל.
יש להכין תיק משכנתא מושלם ולכלול בו את כל האסמכתאות הנדרשות בצורה מסודרת. המטרה היא להקל על הבנקאים בטיפול במשכנתא שלכם. הם יעריכו את זה מאוד, כמו גם גישה נעימה וקואופרטיבית.
חשוב מאוד לבנות תמהיל מתאים מבעוד מועד ולהגיע לבנק כאשר אתם יודעים איזה מוצר לבקש – מה המסלולים הרצויים, כיצד לחלק את
ההלוואה בין המסלולים השונים, מה ההחזר החודשי הרצוי, לכמה שנים לפרוס כל מסלול, התזמון של לקיחת המשכנתא וכן תנאים מיוחדים מבוקשים כמו גרייס, משכנתא ככסף אמצעי וכו'. הבינו מה המשמעות של התמהיל, יתרונות וחסרונות של המסלולים השונים. אל תתנו לבנקים לבנות עבורכם את המשכנתא! הגיעו ערוכים, אך יחד עם זאת גמישים ונכונים להקשיב להמלצות. חשוב לעבוד עם תמהיל אחד, מה שיאפשר להשוות תפוחים לתפוחים.
היו ערוכים לגשת לבנקים כחודשיים לפני שאתם צריכים את המשכנתא. יחד עם זאת, דעו שאישור עקרוני תקף ל – 24 ימים. חייבים לקחת זאת בחשבון בתהליך המו"מ. כמו כן, לקחת בחשבון שגם תהליך הביטחונות (שמגיע לאחר בחירת ההצעה הזוכה) לוקח זמן.
אחת ההחלטות החשובות – לאיזה בנקים (ולאיזה סניפים) כדאי לפנות. ישנם כמה פרמטרים כמו, היכן מתנהל חשבון הבנק שלכם, איזה בנק מלווה את הפרויקט (ברכישה מקבלן), לאיזה סוג של עסקאות או לקוחות כל בנק מכוון ועוד.. מומלץ לפנות לשניים עד שלושה בנקים ובהתאם לצורך לפנות ליותר. פנייה ליותר מדי מקורות מימון עלולה לסרבל ואף לפגוע בתהליך – תפסת מרובה לא תפסת. הדבר עלול לגרום לתהליך משא ומתן ארוך יותר וכן לחוסר שיתוף פעולה של הבנקים שיבינו שהסיכוי שתסגרו אצלם יורד, כאשר יש הרבה שחקנים על מגרש.
אל תחששו לנהל משא ומתן, להציג את ההצעה הטובה ביותר שיש לכם לבנק המתחרה ולבקש לשפר את התנאים.
אל תסתפקו בבנק אחד!!! כל בנק מתמחר לקוח / עסקה בצורה שונה, וחשוב להבין כיצד אתם מתומחרים ולהשתמש בזה לטובתכם.
אין בנק אחד שהוא טוב יותר או פחות. כל מקרה לגופו. בסופו של דבר תבחרו את העסקה המתאימה ביותר לצרכים שלכם.
הגיעו מעמדת כוח. אתם הלקוחות והבנק רוצה שתבחרו בו לביצוע העסקה. יחד עם זאת התנהלו בנועם הליכות ובהוגנות.
לרוב, ליועצי משכנתאות יש קשרים בבנקים, בשל כמות התיקים בהם הם מטפלים, כמו גם הבנה מעמיקה כיצד לנהל משא ומתן מיטבי. מומלץ להיעזר ביועץ בתהליך כל כך חשוב ומשמעותי.