כשהבנק בוחן את האפשרות לתת משכנתא ללווים, הוא מבצע מבחן הכנסות כדי לחשב את יחס ההחזר.
יחס ההחזר הינו סכום ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה. ההחזר החודשי שהבנקים מאשרים הוא עד כשליש מההכנסה הפנויה. במקרים מיוחדים ניתן לאשר אחוז גבוה יותר.
ההכנסה הפנויה הינה סכום ההכנסה נטו בניכוי ההתחייבויות הקיימות לתקופה של שנה וחצי ומעלה.
ישנה רשימה מאוד ברורה ומוגדרת של הכנסות, שניתן לקחת בחישוב ההכנסה הפנויה – הכנסה ממשכורת / מעסק, קצבה לצמיתות (לא קצבת ילד), תשלומי מזונות, הכנסות משכירות בגין דירה שניה ומעלה וכו', בניכוי הלוואות והתחייבויות לתקופה העולה על 18 חודשים (בין אם זה במסגרת תלוש השכר או מחוצה לו). הכנסה משכירות על דירה יחידה, למשל, לא תיחשב כהכנסה, תשלומי חשבונות והוצאות בכרטיסי אשראי לא יחשבו כהוצאה. אין כל התייחסות בחישוב ליתרה בבנק או לפיקדונות והשקעות.
כאשר מגישים לבנק בקשה למשכנתא, יש לערוך חישוב בהסתמך על הנחיות בנק ישראל, כמו גם על אופן החישוב הייחודי עפ"י הפרשנות של כל בנק. ישנן סיטואציות שתתקבלנה בבנק אחד ובאחר לא. ישנם ניואנסים שונים, שיש להכיר, כדי לא לטעות בהתנהלות מול הבנק ולהציג את הדברים בצורה שתיטיב עם הלווים ותשיג את התוצאה הרצויה.
מבחן הכנסות
ההכנסה היציבה ביותר בראייה של הבנק היא דווקא של שכירים. הבנק יבדוק את הותק במקום העבודה, ויוודא שיש רצף תעסוקתי. במידה שותק הלווה בעבודה הינו פחות משנה, יבקש הבנק אסמכתאות של מקום העבודה הקודם והסבר להחלפת מקום העבודה. הבנק יחשב את ההכנסה נטו, בנטרול סכומים חד פעמיים שלא מייצגים את ההכנסה השוטפת. הבנק יוודא שהסכום נטו המופיע בתלוש השכר נכנס במדויק לחשבון הבנק בעקביות בכל חודש, כמו כן יוודא שמספר העובד הוא לא 1, למשל, מה שעשוי להצביע על מקרה של שכיר בעל שליטה. עובדי היי טק נוהגים להפריש חלק משכרם להשקעה בקרן ESPP. יש להציג זאת לבנק, על מנת שייקח סכומים אלו בחשבון. הבנק יחשב את ממוצע ההכנסות למשך 3 חודשים, ויבקש לעדכן את האסמכתאות עד לרגע מתן המשכנתא בפועל. תלוש השכר ודפי העו"ש מלמדים עליכם פרטים רבים, וככל הנראה יובילו לבקשת אסמכתאות נוספות.
הכנסה של עצמאים ושל שכירים בעלי שליטה נחשבת בעיניי הבנק לפחות יציבה, ולכן הבנק יבחן לעומק את ההכנסות בשנתיים האחרונות, יבקש שומות מ"ה וכן דוחות כספיים. הבנק יבקש אישורי רו"ח בנוסח מסוים שמאושר ע"י לשכת רו"ח על תקופות שבהן אין עדיין אישורים רשמיים של רשויות המס. הבדלים בהכנסות בין שנה לשנה יחייבו מתן הסברים מספקים. עסקים קטנים, שלא נעזרים באופן שוטף בשירותי רו"ח יתקלו בקושי להמציא את האישורים הרלוונטיים. ההתייחסות לדיבידנד בחישוב ההכנסות היא כזו שלוקחת בחשבון מחצית מסכום הדיבידנד נטו בלבד.
מאוד חשובה צורת ההצגה של הדברים. זה יכול לעשות את ההבדל בין לקבל אישור למשכנתא לבין סירוב.
כאמור, ישנם חישובים שמבוצעים באופן שונה בין הבנקים, למשל בנק שמחשב הכנסה של שכירים על פי ממוצע שנתי ואף מביא בחשבון רכיבי שכר שנזקפו כשווי כסף ולא התקבלו הלכה למעשה. במקרה של לווה בעל יחס החזר בעייתי, כדאי לשקול להגיש את המשכנתא בבנק שמחשב כך את ההכנסות.
דוגמא נוספת – בנק שמבקש דוחות של עצמאים ושכירים בעלי שליטה שלוש שנים אחורה ולא מסתפק בבדיקת השנתיים האחרונות.
גם בצד ההוצאות ישנם דברים ייחודיים, למשל בנק שמחשב "עומס חוב" מה שעלול לייצר קושי נוסף באישור משכנתא.
ישנם מקרים בהם יהיה ערב משלם. אם זה בגלל יחס החזר בעייתי, אי יציבות בהכנסות, מצב בריאותי שלא מאפשר ביטוח חיים וכו'. כאשר ערב משלם מצטרף למשכנתא, תובא בחשבון מחצית מהכנסתו הפנויה בחישוב יחס ההחזר של הלווה.
תקופה זו מאופיינת בעליית ריביות דרמטית, מה שהביא לעליית ההחזר החודשי במשכנתאות וגרם למשפחות רבות לסיכון כלכלי. בשל כך הבנק מקפיד יותר מבעבר על עמידה ביחס החזר שלא יעלה על שליש וכן על נטרול של סכומים מההכנסה שבעבר הוכרו. זאת על מנת שלא לאפשר למשקי בית בישראל לקחת סיכון גדול מדי בנטילת משכנתא.
בשל מורכבות החישובים, המכילים פרטים רבים והנחיות שונות, כמו גם הדיפרנציאציה בין הבנקים, מומלץ בחום להיעזר בשירותים של יועץ משכנתאות מומחה, שידע לייצג אתכם ויפעל להשיג לכם את המשכנתא הנכונה ביותר עבורכם.