תמהיל משכנתא הוא שילוב של מספר מסלולי הלוואה עם מאפיינים שונים לכדי משכנתא שתהיה אופטימלית עבור הלווה הספציפי.
על אף שרוב נוטלי המשכנתאות סבורים כי גובה הריבית זהו הפרמטר המשמעותי ביותר, לרוב עיקר החיסכון מגיע דווקא מהתאמת התמהיל.
כיום, הרגולציה מחייבת את הבנקים לכלול באישור העקרוני שלושה תמהילים אחידים, כדי לייצר שקיפות אל מול הלקוחות. לטעמי, תמהיל משכנתא נכון חייב לקחת בחשבון את הצרכים הייחודיים של הלווה. מספר התרחישים האפשריים הוא אינסופי והסתמכות על תמהילים אחידים עלולה להביא למצב של נטילת משכנתא פחות מתאימה.
איך מחליטים אילו מסלולים לשלב במשכנתא?
ראשית, יש להכיר את הרגולציה והמגבלות שהיא מציבה. כך למשל, חייבים לשלב לפחות שליש מהמשכנתא מסלולים בריבית קבועה, לא ניתן להחזיר יותר משליש מהכנסתכם הפנויה בחודש וכו'.
חשוב להבין – אין מסלול טוב ומסלול רע! לכל מסלול יתרונות וחסרונות, יש להבין אותם היטב ולבצע ניהול סיכונים מחושב.
נכיר מספר מונחים חשובים:
קרן ההלוואה – סכום ההלוואה שהתקבל מהבנק.
ריבית – סכום הכסף הנוסף שמשלם הלווה למלווה עבור הזכות להשתמש בכסף לתקופה שנקבעה. זהו למעשה "מחיר הזמן של הכסף".
סוגי ריבית:
ריבית קבועה: קבועה לאורך כל חיי ההלוואה.
ריבית משתנה: משתנה לפי תקופות ידועות מראש.
הצמדה למדד – קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן וכל שינוי של המדד משפיע באופן ישיר על יתרת קרן ההלוואה.
לוחות סילוקין – שני לוחות סילוקין: שפיצר וקרן שווה.
- ככל שנשלם יותר בחודש, כך נשלם פחות בסך הכל.
- ככל שנקצר את תקופת ההלוואה, ננגוס בקרן ההלוואה מהר יותר.
- ככל שנצליח לקבל אחוזי ריבית נמוכים יותר, ננגוס בקרן ההלוואה מהר יותר באותו החזר חודשי.
עמלת היוון – עמלת פירעון מוקדם, עמלה הנגבית כ"פיצוי" לבנק בגין הפסדיו על סכומים שהוא יכול היה לקבל אם המשכנתא היתה משולמת עד לתום התקופה לפני תנאיה.
תמהיל משכנתא – הכירו את המסלולים העיקריים וחלק מהיתרונות והחסרונות שלהם:
- קל"צ – ריבית קבועה, קרן לא צמודה למדד
יתרונות: יציבות וודאות.
חסרונות: יקר יחסית למסלולים האחרים (הבנק נושא בכל הסיכון), עלול לשאת עמלות היוון.
- ק"צ -ריבית קבועה, קרן צמודה למדד
יתרונות: יציבות יחסית.
חסרונות: חוסר ודאות לגבי רמת האינפלציה, עלול לשאת עמלות היוון.
- מל"צ – ריבית משתנה כל מס' שנים ידוע מראש, קרן לא צמודה למדד
יתרונות: ניתן למיחזור בתחנת היציאה, עלול לשאת עמלות היוון קטנות מאלו שיהיו במסלולים הקבועים, לרוב הריבית תהיה נמוכה מהריבית הקבועה.
חסרונות: חוסר ודאות לגבי הריבית.
- מ"צ – ריבית משתנה כל מס' שנים ידוע מראש, קרן צמודה למדד
יתרונות: ניתן למיחזור בתחנת היציאה, עלול לשאת עמלות היוון קטנות מאלו שיהיו במסלולים הקבועים, לרוב הריבית תהיה נמוכה מהריבית הקבועה.
חסרונות: חוסר ודאות לגבי הריבית והאינפלציה.
- פריים – ריבית משתנה בכל שינוי בריבית בנק ישראל (ריבית בנק ישראל + 1.5%), קרן לא צמודה למדד
יתרונות: ניתן למיחזור בכל עת ללא עמלות היוון, הקרן לא צמודה למדד.
חסרונות: חוסר ודאות לגבי הריבית.
- מט"ח – צמודה למט"ח בריבית לייבור
יתרונות: אין עמלות היוון, אטרקטיבי עבור מי שמשתכר במט"ח.
חסרונות: תנודתי, חוסר ודאות וחוסר יציבות.
תמהיל משכנתא אופטימלי הוא השילוב המתאים ביותר בין המסלולים, התקופות והריביות. זהו למעשה הפרמטר החשוב ביותר בהלוואת המשכנתא.
תמהיל נכון ישלב בין דרישות הרגולציה, התאמה לצרכים וליכולות שלכם ולתוכניות שלכם לעתיד, הכנה לקראת שינויים עתידיים במצב המשק והכלכלה ותרחישים שונים שצפויים או עשויים לקרות, ויקנה לכם יציבות במידה, גמישות במידה, גידור סיכונים וחיסכון בעלויות.
כמובן, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות, שמבין היטב את המסלולים השונים, מכיר את המוצרים שהבנקים מציעים ועובד עם תוכנה מתקדמת לביצוע סימולציות והערכות.