אם אתם עומדים לרכוש דירה, ואתם רוצים לוודא שהבנק יהיה מוכן לתת לכם משכנתא לרכישתה, הזמינו שמאות מוקדמת ותקבלו מבעוד מועד הערכת שווי אובייקטיבית ודוח מפורט לגבי מצב הדירה מבחינה הנדסית ומשפטית, כך תמנעו מ"הפתעות" לא נעימות בהמשך.
הדוח ייתן אינדיקציה אם יש פערים גדולים בין מחיר הדירה שהמוכרים דורשים לבין שוויה על פי הערכת השמאי, מה מצבו של הנכס ואם יש חריגות בניה, האם ישנה חלוקה לא מאושרת של הדירה, האם מדובר במבנה מסוכן, האם ישנן סוגיות רישומיות ומשפטיות, אי יכולת לזהות את הנכס (מושע, ריבוי בעלים והעדר הסכם שיתוף), וסוגיות נוספות שעשויות לצוץ.
כל אחד מאלה עלול להביא למצב שנרצה לסגת מהעסקה ואף למצב שלא יאשרו משכנתא על הנכס. חשוב לקבל את המידע מראש, טרם ביצוע התחייבות חוזית שנסיגה ממנה תהיה כרוכה בעלויות גבוהות מאוד.
ביצוע שמאות מוקדמת שקול לביצוע בדיקה לפני רכישת רכב. הרי לא תרצו לרכוש חתול בשק. בטח ברכישה גדולה כמו דירה, שהיא אחת העסקאות החשובות בחייכם.
השפעת הערכת שווי על גובה המשכנתא
מחירי הדירות עולים כל הזמן ואינם משקפים בהכרח את שוויין הריאלי. הבנק מתייחס לשווי הנכס עפ"י הערכת שמאי, גם אם הוא שונה מאוד מהמחיר שתשלמו למוכרים, וכך למעשה יקבע סכום המשכנתא המקסימלי האפשרי על פי שוויו הריאלי של הנכס, שהרי על פי הנחיות בנק ישראל שיעורי המימון המקסימליים הינם:
משכנתא לדירה יחידה – עד 75% מערך הנכס
משכנתא לדירה חלופית – עד 70% מערך הנכס
משכנתא לדירה נוספת – עד 50% מערך הנכס
השפעת הערכת שווי על מחיר העסקה
הבנק מתמחר את עסקת המשכנתא על פי שיעור המימון הנדרש:
עד 45% – שיעור מימון נמוך ובהתאם ריביות נמוכות יותר
45-60% – שיעור מימון בינוני וריביות גבוהות יותר
60-75% – שיעור מימון מקסימלי ועלות גבוהה ללווה
הערכת השמאי עלולה לשנות את שיעור המימון בעסקה. זהו נתון שתרצו להיערך אליו מבעוד מועד, בעיקר בהיבט של גובה ההון העצמי שתקצו לעסקה.
שמאות מוקדמת מול שמאות בהפניית הבנק:
- תזמון – הפניה מהבנק לביצוע שמאות מגיעה רק בשלב הביטחונות, כאשר כבר בחרתם בנק והגעתם להסכמה על תנאי המשכנתא. בשלב זה, כבר מאוחר לסגת מהעסקה ויתכן שתקלעו לבעיה כאשר הבנק לא יאשר משכנתא או יאשר משכנתא בסכום נמוך יותר.
- עלות – שמאות מוקדמת עולה יותר משמאות דרך הבנק, אך הביטחון שנקנה באמצעותה שווה את המחיר ולעיתים תחסך מכם עלות גבוהה הרבה יותר וגם עוגמת נפש.
- בחירת שמאי – בביצוע שמאות מוקדמת תוכלו לבחור שמאי כרצונכם ולא מתוך רשימה סגורה שהבנק יקצה לכם. כמו בכל תחום, ישנה חשיבות לתקשורת הבינאישית עם השמאי ולמידת הגמישות שיגלה בעת הערכת השווי (כמובן, במסגרת התקנות המחייבות). חשוב לבחור שמאי המופיע ברשימה מוכרת של אחד הבנקים. לאחר החתימה על החוזה והתקדמות בתהליך לקיחת המשכנתא, תוכלו להסב את השמאות לטובת הבנק הנבחר בתוספת עלות קטנה.