מהו אישור עקרוני?

למה צריך אותו?

אישור עקרוני הוא מסמך, המאשר (באופן עקרוני בלבד) שהבנק מוכן להעמיד משכנתא ללווים. המסמך כולל את פרטי הלווים, סכום המשכנתא ואת התנאים שהבנק מציע.

לאחרונה נכנסה לתוקף רפורמה, המחייבת הצגה נרחבת של מידע במסגרת האישור העקרוני.

האישור ניתן על סמך הצהרות הלווים והפרטים שמסרו לבנק במסגרת הגשת הבקשה, ללא בדיקה מעמיקה ואימות נכונות הפרטים, ולכן האישור לא מחייב את הבנק להעמיד את ההלוואה הלכה למעשה. גם כאשר הלווים מדייקים במסירת הפרטים, על פי דעתם, לא תמיד הם יודעים כיצד הבנק מתייחס לנתוני ההכנסות וההתחייבויות ואיך בדיוק יש לבצע את החישובים.

האישור העקרוני תקף ל 24 ימים קלנדריים ומותנה באימות הנתונים שנמסרו והמצאת אסמכתאות עפ"י דרישת הבנק.

האם האישור העקרוני מחייב את הלווה?

אמנם, האישור העקרוני מגיע עם תנאים שהבנק מאשר לכאורה וריביות מוצעות, אך בשלב זה של אישור עקרוני גנרי, אין זה משמעותי. אלו לא התנאים הסופיים שבהם יקבלו הלווים את המשכנתא.

ניתן להוציא את האישור העקרוני בכל אחד מהבנקים, ואין הגבלה לבנק בו מתנהל חשבון הלווים.

צריך לזכור שהגשת בקשה לאישור עקרוני יוצרת פתיחת תיק משכנתא ומשויכת לבנקאי ספציפי. הדבר עלול להקשות במקרה שבהמשך התהליך יכנס לתמונה יועץ משכנתאות וירצה לעבוד עם בנקאי שנמצא איתו בקשרי עבודה באופן שוטף. הבנק לא אוהב להעביר תיק משכנתא בין סניפים ובין בנקאים.

אם כך, ההמלצה לעבוד עם יועץ משכנתאות כבר בשלב הזה, ואם בכל זאת מחליטים לפעול לבד, כדאי להגיש בקשה רק לבנק אחד, כדי להשאיר את שאר האופציות פתוחות. בכל מקרה, אין משמעות לתנאי ההלוואה בשלב הזה, אלא רק בשלב מכרז הריביות ולאחר בניית תמהיל מתאים.

הוצאת אישור עקרוני איננה בגדר חובה ולא נדרש להציגה לשום גורם בהתהוות העסקה, למעט ברכישה במסגרת "מחיר למשתכן". יחד עם זאת, לא כדאי לגשת לעסקת רכישת נכס ללא האישור.

מדוע כדאי להוציא אישור עקרוני?

כאמור, אישור עקרוני אינו מחייב את הבנק וכשמו, הוא עקרוני בלבד. אז למה בכל זאת צריך אותו?

האישור העקרוני מאפשר ללווים לתכנן טוב יותר את רכישת הנכס, כאשר הם מבינים היטב מהם גבולות הגזרה שלהם מבחינת גובה המשכנתא המאושרת וההחזר החודשי. חשוב להקפיד למסור פרטים מדויקים ככל שניתן ולהגיש בקשה לאישור על פי הסכום המירבי שהקציבו הלווים לרכישה. אם הבנק יאשר סכום גבוה ביחס למה שהלווה יצטרך בסופו של דבר, ניתן יהיה לעדכן את הבקשה לסכום נמוך יותר.

במקרה של סירוב הבנק לאשר, יש להבין מה הסיבה – יחס ההחזר? התנהלות אשראית של הלווים? פרטים הקשורים לנכס? אם מתאפשר, יש לתקן את הבקשה ולהתאים את העסקה לסכומים שהבנק מוכן לאשר. סירוב של בנק אחד לא מחייב שגם האחרים יסרבו, אך חשוב להבין את התמונה המלאה טרם הגשת בקשה חוזרת. אל תהססו להתייעץ עם איש מקצוע!

מתי כדאי להוציא אישור עקרוני?

מומלץ להגיש בקשה לאישור עקרוני עוד בשלב ההחלטה לרכוש נכס, עוד לפני שלב החיפושים, על מנת שהלווים יוכלו למקד את החיפוש על פי היכולות שלהם בפועל.

חשוב להבין את המשמעות של האישור העקרוני, במה הוא מעניק לנו ביטחון ובמה לא.

כיצד מגישים בקשה לאישור עקרוני?

ניתן להגיש בקשה בהגעה פרונטלית לבנק, אך כיום כל הבנקים מאפשרים הגשת בקשה דיגיטלית. יש לפרט ככל שניתן בצורה מדויקת את פרטי הלווים, הכנסותיהם, התחייבויותיהם, פרטי הנכס (אם ידועים) וכו'.

שימו לב שאישור עקרוני מתייחס למועד ולפרטים שמילאו הלווים בעת הגשת הבקשה. כל שינוי, יחייב הוצאת אישור עקרוני חדש.

הוצאת אישור עקרוני לא כרוכה בתשלום.

מה קורה לאחר שמוצאים נכס וצריכים לקחת את המשכנתא?                                     

לאחר מציאת עסקה שמתאימה ללווים, יש לגבש אסטרטגיה.

יש לקבוע את הסכום ההלוואה, את המועד, לאיזה בנקים לפנות וכו'. לאחר בניית תמהיל מדויק לצרכים ולרצונות של הלווים, תתבצע הגשת בקשה לאישור עקרוני שישמש למכרז ריביות בין הבנקים. בשלב זה יתבקשו הלווים להציג מסמכים ואסמכתאות עפ"י דרישת הבנק – תעודות מזהות, אישורי הכנסות והתחייבויות, דפי חשבון, מסמכים הקשורים לנכס הנרכש וכו'.

בשלב המשא ומתן נקבל אישורים עקרוניים מתקדמים ובסופו של דבר אישור עקרוני סופי.

לאחר בחירת ההצעה הזוכה והבנק בו תתבצע העסקה, יהיה צורך להמציא מסמכים נוספים על פי דרי שת הבנק. בין היתר, ביטוחי חיים ונכס, שמאות, התחייבויות לרישום הנכס וכו'.  זהו שלב הביטחונות, שבסיומו יאשר הבנק באופן סופי את מתן ההלוואה.

שלב הביטחונות עלול לארוך זמן מעבר לצפוי, לרוב בשל תלות בגורמים נוספים להמצאת האסמכתאות. נזכור שהאישור העקרוני שבידנו, תוקפו 24 ימים קלנדריים ולאחר מועד זה, הבנק לא יהיה מחויב לתנאים שהסכים להם במסגרת האישור. אם התהליך מתעכב, כדאי להאריך את תוקף האישור העקרוני. בתקופות יציבות יותר, ניתן בקלות להאריך את תוקף האישור, אך ישנן תקופות פחות יציבות, שמאופיינות בעליית ריביות באופן תדיר. בתקופות כאלה, לא תמיד הבנק יאשר הארכת תוקף. צריך לקחת זאת בחשבון ולהתנהל בהתאם, כדי להוביל לביצוע עסקה מוצלחת, בסופו של דבר.

עד לשלב זה אין ודאות שתתקבל משכנתא! מומלץ לעבור את התהליך עם איש מקצוע, שיוכל להצביע על סוגיות שונות במהלך הדרך, כדי שניתן יהיה לבצע הערכת סיכונים וקבלת החלטות מושכלת.

ייעוץ מקצועי

אציין כי ישנה חשיבות גדולה לליווי משפטי בהתחייבות חוזית על עסקת נדל"ן. אל תוותרו על ייעוץ משפטי איכותי מתחילת התהליך.

כדאי לשקול להיעזר במתווך שמכיר היטב את האיזור, שוק הנדל"ן וכו'.

מומלץ מאוד להיעזר בליווי של יועץ משכנתאות מומחה, משלב תכנון רכישת הנכס.

אין מחיר לליווי מקצועי שיעניק שקט נפשי וביטחון בעסקה כל כך משמעותית!