רגע לפני לקיחת משכנתא

מה חשוב לדעת בבואנו לקחת משכנתא?

משכנתא היא התחייבות פיננסית משמעותית. חשוב להבין את התהליך, הדרישות וההגבלות הרגולטוריות הקיימות. חשוב להכיר את המושגים השונים ואת האפשרויות המוצעות. אם תבינו ותפעלו בצורה מחושבת ונכונה תגלו שלקחת משכנתא זה בעצם לא כל כך נורא..

שלב חיפוש הדירה

כבר בשלב חיפוש הדירה, יש לקחת בחשבון שישנה חשיבות גדולה בבחירת הנכס, שעשויה להשפיע על קבלת משכנתא למימון רכישתו. כך למשל, רכישת נכס מקבלן ללא ליווי בנקאי, נכס שיש לגביו סוגיות רישומיות או חריגות בניה, עלולים להשפיע על קבלת המשכנתא, להגביל את האפשרויות בגופי המימון השונים, להשפיע על תמחור ההלוואה ואף להגיע למצב שלא ניתן כלל לקבל משכנתא.

בנוסף, קיימות תוכניות ממשלתיות שונות ותמריצים לסיוע לרוכשי דירה ראשונה בישראל. אלה יכולים לכלול מענקים, סובסידיות והקלות מס. כדאי שתכירו את זכויותיכם.

הון עצמי וסכום המשכנתא

דעו מהו סכום ההון העצמי העומד לרשותכם, ובהתאם לכך את סכום המשכנתא שתבקשו. אם ישנם סכומים שצפויים להיכנס בעתיד, כדאי לקחת זאת בחשבון. הדבר יכול להשפיע על גובה המשכנתא שתיקחו או על תכנון אפשרות לפרוע חלק מהמשכנתא כאשר יהיה כסף זמין.

חשוב מאוד לזכור שתהליך רכישת דירה מלווה בהוצאות לא מבוטלות, ויש להקצות את הסכום הדרוש למימון הוצאות אלה. צריך להיערך גם להוצאות בלתי צפויות ככל שיצוצו. כדי להימנע ממצב שאין לכם אפשרות לשלם בגין ההוצאות הנוספות, יש לתכנן ולהיערך מראש, שכן כספי המשכנתא מועברים ברוב המקרים ישירות למוכר, ולא ניתן יהיה להשתמש בהם להוצאות הנוספות.

בנק ישראל, המפקח על הבנקים, שומר על ציבור נוטלי המשכנתאות ומסדיר את תחום המשכנתאות כדי שלא תיקחו התחייבויות שלא תוכלו לעמוד בהן, לפיכך, שיעור המימון המקסימלי שבנק למשכנתאות רשאי לתת:
עד 75% משווי דירה ראשונה ויחידה, עד 70% ברכישת דירה חלופית, עד 50% משווי דירה הנרכשת לצרכי השקעה פרטית.

החזר חודשי

כאשר הבנק בוחן תיק משכנתא הוא בודק עמידה ביחס החזר, שזה למעשה סכום ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה הפנויה נטו של המשפחה.

מומלץ, ככל שניתן, לא לבצע שינויים בסטטוס התעסוקתי או לקחת התחייבויות נוספות לפני שפונים לבנק לקבלת משכנתא.

בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי כך שלא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה. ההכנסה החודשית הפנויה היא כלל ההכנסות המשפחתיות בניכוי התחייבויות קבועות ארוכות טווח. הבנק נוהג להחמיר ולא לאשר הלוואות שהחזר חודשי שלהן עולה על 40% מגובה ההכנסה הפנויה של הלווים, ובתקופה האחרונה לאור התייקרות המשכנתאות לרוב לא מאשרים הלוואות שההחזר החודשי עולה על 35% מההכנסה.

לא כל הכנסה / התחייבות נלקחת בחשבון בביצוע החישוב, ויש להכיר את ההנחיות כדי לחשב בצורה מדויקת. החישובים מורכבים יותר כאשר מדובר בעצמאיים, בעלי חברות וכו'.

מצד אחד, כדאי שיחס ההחזר יהיה קטן ככל האפשר, מה שיאפשר גמישות אך מצד שני, ככל שההחזר החודשי יהיה קטן יותר ונפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, נשלם בסך הכל יותר לבנק. חשוב למצוא את הסכום הנכון שיתאים לכם.

גיבוש אסטרטגיה ובניית תמהיל

אמנם, לא מדובר במערכה מלחמתית או במהלך עסקי מורכב, אך גיבוש אסטרטגיה נכונה בהחלט יביא לתוצאות טובות. הדבר כולל, בין היתר, החלטה לאיזה גופים לפנות (עד רמת הפקיד שיטפל בבקשה), לוחות זמנים ללקיחת המשכנתא ולפירעון, ותמהיל ייחודי שמתאים לכם, בראייה קדימה.

בבניית התמהיל יש להתחשב במגבלות שקבע בנק ישראל, למשל:
לפחות שליש מסכום ההלוואה חייב להיות במסלול ריבית קבועה למשך כל תקופת ההלוואה, תקופת ההלוואה לא תעלה על 30 שנה, וכו'.

ישנם מסלולי משכנתא מגוונים, כאשר לכל מסלול יתרונות וחסרונות. ברגע שמבינים את מאפייני המסלולים בהצלבה לצרכים והיכולות שלכם, ניתן לקבוע מה התמהיל האופטימלי הייחודי לכם.

מכלול פרמטרים שיש לקחת בחשבון:

• ריבית – סוג הריבית (קבועה / משתנה) וגובה הריבית.
• הצמדה למדד המחירים לצרכן – קרן צמודה או לא צמודה.
• לוח סילוקין (שפיצר / קרן שווה).
• תקופת ההלוואה (ניתן לקבוע תקופות שונות לכל מסלול).
• עמלות וקנסות.
• אפשרות פירעון מוקדם.
• מסלולים אפשריים: קל"צ, ק"צ, מל"צ, מ"צ, פריים, מט"ח וכו'.

חשוב להכיר את המוצרים שגופי המימון מציעים. ישנם מוצרים שהינם ייחודיים לבנק / גוף מממן מסוים.

ניתן לשלב כמה מסלולים שרוצים, אך חשוב לבחור את המסלולים שנכונים ומתאימים לכם.

הגשת הבקשה ומסמכים נדרשים

הליך בקשת המשכנתא מצריך מגוון מסמכים, לרבות הוכחת הכנסה ואסמכתאות שונות. חשוב להצטייד בכל המסמכים הדרושים לפני הגשת הבקשה. כדאי להגיש בקשה מסודרת ומלאה לבנק. לעיתים, אופן הצגת הדברים הינו משמעותי ביותר. גם בשלב שההלוואה אושרה ומבצעים תהליך ביטחונות, עשויות לעלות סוגיות שונות שיצריכו פיתרון.

ניהול משא ומתן

כמו כל עסקה, גם המשכנתא ניתנת למשא ומתן, אז אל תחששו לבקש עסקה טובה יותר או לשנות תנאים מסוימים. חשוב לפנות ליותר מבנק אחד, כדי לנהל משא ומתן אפקטיבי, אך גם פניה ליותר מידי גופים עלולה לפגוע בתהליך.

חיווי אשראי

הבנקים יבדקו את ההתנהלות האשראית שלכם. התנהלות לא תקינה, שייקים חוזרים וכיוצא באלה עלולים להקשות על קבלת משכנתא. היה ואתם נקלעים לקושי מהסוג הזה, מומלץ להיעזר במומחה שיודע לטפל במסורבי משכנתא ומורכבויות שונות.

 

ישנם פרמטרים נוספים שמשפיעים על המשכנתא, כמו: גיל, מצב בריאותי, מספר ילדים, רצף תעסוקתי, תושבות מס וכו'.

פנו לעזרה מקצועית

אם יש לכם ספקות או חששות, תמיד כדאי לפנות לעזרה מקצועית של יועץ משכנתאות, כמו גם להיעזר במתווך, עורך דין ובעלי מקצוע מומחים רלוונטיים.

לסיכום, קבלת משכנתא היא החלטה גדולה ודורשת הרבה מחקר והכנה. על ידי הבנת התהליך, הדרישות והאפשרויות הזמינות, תוכלו לקבל החלטה מושכלת ולמצוא את המשכנתא הטובה ביותר עבור הצרכים האישיים שלכם.